Horecapanden
Een horecapand beoordelen voor je tekent: locatie, huurcontract en technische staat
Hoe je een horecapand toetst voor je huurt of koopt: locatie, de huurbescherming voor bedrijfsruimte in het Burgerlijk Wetboek, installaties, brandveiligheid en de onderhandeling over herstelkosten.
Wat je moet weten
- Een huurcontract voor een restaurant of café valt onder de huurbescherming voor "bedrijfsruimte" in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zo'n contract geldt voor vijf jaar of, als dat is afgesproken, langer. Een contract van vijf jaar wordt daarna van rechtswege met vijf jaar verlengd (artikel 7:292). Een contract van vijf jaar of van vijf tot tien jaar kan alleen tegen het einde van een termijn worden opgezegd, met minstens een jaar opzegtermijn (artikel 7:293).
- Een contract van twee jaar of korter valt buiten die bescherming (artikel 7:301). Gebruik je het pand langer dan twee jaar, dan geldt van rechtswege een contract voor vijf jaar, waarop de verstreken twee jaar in mindering komen.
- De huurprijs kan door de rechter worden herzien aan de hand van het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de voorgaande vijf jaar (artikel 7:303). Daar is een deskundigenadvies voor nodig (artikel 7:304).
- Voor een alcoholvergunning moet een pand minstens één horecalokaliteit van 35 m² hebben (artikel 10 Alcoholwet). Mechanische ventilatie is verplicht, volgens de eisen die Ondernemersplein uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) samenvat.
- Bij meer dan 50 personen in een bijeenkomstfunctie moet de gebruiksmelding minstens vier weken voor ingebruikname binnen zijn (artikel 6.7 Bbl).
- Vertaal elk gebrek naar een offerte en naar een afspraakwie betaalt, en wat levert dat in huur of overnamesom op. Daar gaat het laatste deel van dit artikel over.
Locatie en publiek
Dit deel bevat vooral vragen die je zelf beantwoordt. Redactionele suggestie: loop de straat op verschillende dagen en tijdstippen af en noteer hoeveel horecazaken er zitten, wie er langs loopt en wat er na sluitingstijd gebeurt. Een vraagprijs zegt weinig zonder dat beeld.
De gemeente bepaalt mede hoeveel ruimte jouw concept krijgt. Volgens IPLO kan een gemeente in het omgevingsplan een maximale horecacategorie aan een locatie koppelen: een lichtere categorie past meestal in een woonwijk, een zwaardere, zoals een discotheek, eerder in het centrum. Ook regels over terrassen, openingstijden of geluid kunnen daarin staan.
Dat is geen theorie. Het Culemborgse Handboek Horeca (geldend sinds 7 oktober 2022) deelt de binnenstad in een kerngebied, aanloopgebied en transformatiegebied, met een horecaconcentratiegebied waar horeca zich mag concentreren. Een pand net buiten zo'n gebied kan andere mogelijkheden hebben dan een pand erbinnen. Hoe je de bestemming van een adres leest, staat in wanneer een horecapand de juiste bestemming heeft. Dat controleer je voordat je over huur praat.
Let op de combinatie met je concept. Een terras, afhaal of avondopenstelling kan het verschil maken tussen een toegestaan en een niet-toegestaan gebruik. De vergunningen zelf, en wat ze per gemeente kosten, staan in welke vergunningen een horecazaak nodig heeft.
Het huurcontract: wat de wet vastlegt
Voor een café of restaurant met een publiek toegankelijk lokaal geldt de afdeling "Huur van bedrijfsruimte" (artikelen 7:290 tot en met 7:310) van het BW. Artikel 7:290 definieert bedrijfsruimte onder meer als een gebouwde onroerende zaak voor een restaurant- of cafébedrijf of een afhaal- of besteldienst, mits er een voor het publiek toegankelijk lokaal is. Volgens artikel 7:291 kan niet ten nadele van de huurder van deze regels worden afgeweken; een afwijkend beding blijft alleen overeind als de rechter het heeft goedgekeurd, en voor een afwijking van artikel 7:307 geldt zelfs dat die goedkeuring niet helpt.
| Onderwerp | Wat de wet zegt | Artikel BW |
|---|---|---|
| Duur | Vijf jaar, of de langere afgesproken duur; een contract van vijf jaar wordt van rechtswege met vijf jaar verlengd | 7:292 |
| Opzegging | Contract van vijf jaar tot tien jaar: tegen het einde van een termijn, aangetekend of bij exploot, minstens een jaar vooraf | 7:293 |
| Korte contracten | Twee jaar of korter valt buiten de bescherming; langer gebruik leidt tot een contract van vijf jaar | 7:301 |
| Huurprijs herzien | Bij een contract voor bepaalde tijd na afloop van de afgesproken duur, anders telkens als minstens vijf jaar zijn verstreken; op basis van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse | 7:303 |
| Overdracht van de zaak | De huurder kan de rechter vragen een opvolger als huurder te accepteren, bij zwaarwichtig belang | 7:307 |
Het laatste punt is belangrijk als je een bestaande zaak overneemt. Artikel 7:307 geeft de huurder alleen de mogelijkheid de rechter te vragen om een opvolger toe te laten. Regel de overdracht daarom vooraf met de verhuurder en leg die schriftelijk vast.
Een huurcontract kan op een modelcontract zijn gebaseerd. De Raad Onroerende Zaken (ROZ) publiceert modelcontracten op roz.nl. Op de site staan modellen voor onder meer winkelruimte en kantoorruimte, en in april 2024 maakte ROZ bekend meer alternatieven voor huurprijsaanpassing in die twee modellen op te nemen. Vraag welk model en welke versie je krijgt voorgelegd en lees de indexatieclausule en de bijzondere bepalingen apart. Servicekosten en btw bepalen wat je maandelijks betaalt. Verhuur van onroerende zaken is volgens artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in beginsel vrijgesteld. Er is een uitzondering voor verhuur aan een huurder die de ruimte gebruikt voor handelingen met een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek, als verhuurder en huurder daarvoor in het schriftelijke contract kiezen. Of dat bij jou speelt, hoort in het contract te staan en bespreek je met je belastingadviseur. Hoe je huur per m² vergelijkt, staat in horecahuur per stad vergelijken.
De technische inspectie
Een bezichtiging is geen keuring. Vraag om rapporten en tekeningen, en laat bij twijfel een installateur of bouwkundige meekijken. Hieronder staat wat de regels vragen en wat je kunt controleren.
| Onderdeel | Wat de regel zegt | Wat je vraagt of ziet |
|---|---|---|
| Horecalokaliteit | Minstens 35 m² met afsluitbare toegang (artikel 10 Alcoholwet); de gemeente kan meer eisen | Meet de afsluitbare ruimte, niet het hele pand |
| Ventilatie | Mechanische ventilatie verplicht; waarden verschillen voor bestaande bouw (artikel 3.67 Bbl) en nieuwbouw (artikel 4.122 Bbl) | Onderhoudsrapport, capaciteitsberekening, schone kanalen |
| Keukenafzuiging | Bij frituren of grillen in vet moeten vette dampen via een vetvangend filter worden afgevoerd | Type filter, onderhoudslog, uitmonding |
| Geur | Afvoerpijp 2 meter bovendaks bij bebouwing binnen 25 meter, of een ontgeuringsinstallatie (regel uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan) | Waar mondt de afvoer uit, zijn er klachten van buren? |
| Afvalwater | Vetafscheider en slibvangput verplicht volgens NEN-EN 1825-1 en 2 (regel uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan); oudere installaties mogen blijven als ze passen bij het afvalwater | Aanwezigheid, leegmaakbewijzen |
| Brandveiligheid | Vluchtroutes vrij; deuren in vluchtroutes zonder sleutel te openen; gebruiksmelding bij meer dan 50 personen | Plattegrond met vluchtroutes, eerdere melding |
| Toegankelijkheid | Doeltreffende aanpassing als iemand die nodig heeft, tenzij onevenredig belastend | Drempels, toilet, ingang |
De ventilatiewaarden uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, zoals Ondernemersplein ze samenvat, zijn voor ruimten waar alcohol wordt geschonken: 4 dm³/s per persoon in nieuwbouw en 2,12 dm³/s per persoon in bestaande bouw, plus 3,8 dm³/s per m² vloeroppervlak, waarbij de strengste eis geldt. Voor een bestaand pand in gebruik is dus de waarde voor bestaande bouw de maatstaf; bij verbouwen of een andere gebruiksfunctie gelden de regels van hoofdstuk 5 Bbl, dus vraag de gemeente welk niveau voor jouw plan telt. Laat de installateur uitrekenen of de aanwezige installatie bij jouw verwachte aantal gasten voldoet.
Voor geur en afvalwater beschrijft IPLO de regels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. In het nieuwe deel bepaalt de gemeente zelf welke geurregels voor horeca gelden. Vraag de gemeente dus welke regels voor dit adres gelden. Zie IPLO over geur en IPLO over afvalwater.
Hygiëne is te beoordelen aan de keuken, maar ook aan eerdere inspecties. De NVWA publiceert inspectieresultaten van horecagelegenheden met het oordeel "Voldoet", "Verbeterpunten vastgesteld" of "Verscherpt toezicht", of "Geen recente gegevens" als de laatste inspectie meer dan twee jaar oud is. Het zegt iets over de bedrijfsvoering van de vorige exploitant, niet over de staat van het gebouw.
Gas, elektra en blusmiddelen. Redactionele suggestie: vraag de laatste keuringsrapporten en laat een installateur een offerte maken voor wat ontbreekt, in plaats van op gevoel te schatten. Voor de apparatuur zelf is er een aparte keuring, uitgelegd in onderhoud en keuring van horecakeukenapparatuur.
Inventaris en overname
Bij een overname koop je soms meer dan een pand: inventaris, apparatuur en goodwill. Redactionele suggestie: maak een lijst per object met leeftijd, staat en verwachte resterende levensduur, en betaal geen volle prijs voor apparatuur die je binnen een jaar vervangt. Vraag ook of apparatuur eigendom is van het bedrijf, in bruikleen is of via een afnamecontract beschikbaar is gesteld; controleer of dat laatste bij een overname meegaat.
Van bevinding naar onderhandeling
De wet geeft houvast over wie gebreken moet verhelpen. Artikel 7:204 BW omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak waardoor die niet het genot geeft dat een huurder bij het aangaan mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Artikel 7:206 verplicht de verhuurder op verlangen gebreken te verhelpen, behalve kleine herstellingen en gebreken waarvoor de huurder aansprakelijk is. Alleen lid 3 van artikel 7:206 is uitdrukkelijk dwingend; in het contract kan het onderhoud en herstel dus anders zijn verdeeld. Lees daarom het onderhoudsartikel, de oplevering en de bijlagen met de staat van het pand voor je tekent.
Werk zo:
- Maak per bevinding een offerte, liefst van twee partijen.
- Bepaal per post wie volgens het contract betaaltverhuurder, huurder of verkoper van de zaak.
- Reken de posten voor jouw rekening om naar iets wat je kunt onderhandelen: lagere overnamesom, huurvrije maanden of een verhuurder die de post uitvoert voor oplevering.
- Leg alles schriftelijk vast, inclusief opleverdatum en wat er gebeurt als een vergunning of melding niet lukt.
Het omrekenen is een deling. Het aantal huurvrije maanden dat een offerte compenseert is de offerte gedeeld door de maandhuur. Neem als voorbeeld de maandhuur van een Haags object dat VD Weerd aanbiedt: 2.324 euro per maand voor 59 m² (gelezen op 26 oktober 2026; advertenties wijzigen). Eén huurvrije maand is dan 2.324 euro waard. Een offerte van 4.648 euro, het dubbele, komt dus overeen met twee huurvrije maanden. Dat bedrag is alleen gekozen om de rekenregel te tonen; het is geen herstelprijs. Houd er rekening mee dat een huurvrije periode de huurprijs na afloop niet verlaagt, terwijl een lagere huurprijs dat wel doet; een lagere overnamesom verandert de huur niet.
Redactionele suggestie: begin de onderhandeling niet met je wensen, maar met de offertes en de wettelijke of contractuele regel die de post bij de wederpartij legt.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, huur van bedrijfsruimte (artikelen 7:290 tot en met 7:310)
- Alcoholwet
- Besluit bouwwerken leefomgeving
- Wet op de omzetbelasting 1968
- Ondernemersplein: eisen aan de inrichting van een horecabedrijf
- IPLO: geur bij horeca
- IPLO: afvalwater bij horeca
- IPLO: ruimtelijke inpassing van horeca
- NVWA: inspectieresultaten horecagelegenheden
- Raad Onroerende Zaken: modelcontracten
- Gemeente Culemborg: Handboek Horeca
- VD Weerd Horecamakelaars: object Noordeinde 45, Den Haag
