Stad en regio
Horecahuur per stad vergelijken: zo reken je vraagprijzen om
Hoe je horecahuren in verschillende steden eerlijk vergelijkt: omrekenen naar euro per m² per jaar, servicekosten en btw meenemen, een marktbron lezen en gemeentelijke terrasregels wegen.
Wat je moet weten
- Vergelijk huren alleen in dezelfde eenheideuro per m² per jaar. Een maandhuur vermenigvuldig je met 12, een jaarhuur laat je staan, en je deelt door het opgegeven vloeroppervlak.
- Een vraaghuur is een vraag, geen transactie. De rechter die een huurprijs herziet, kijkt volgens artikel 7:303 BW naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de voorafgaande vijf jaar. De wet kijkt dus naar huurprijzen die zich hebben voorgedaan, niet naar vraagprijzen uit advertenties.
- Servicekosten en btw maken vergelijken lastig. Een advertentie vermeldt ze vaak niet. Vraag ze altijd uit.
- Vijf gepubliceerde vraaghuren in de tabel hieronder laten een spreiding zien van 263 tot 473 euro per m² per jaar. Twee objecten in dezelfde stad (Utrecht) liggen 38 euro uit elkaar. Eén cijfer per stad zegt dus niets.
- Gemeentelijke regels veranderen de bruikbare huur. Een terras, de openingstijden en de categorie horeca bepalen wat je met de ruimte kunt verdienen.
Zo reken je een vraaghuur om
Werk in vier stappen.
- Noteer de huur zoals vermeld, met periode (maand of jaar) en of het bedrag exclusief of inclusief btw is.
- Reken naar een jaar.Maandhuur × 12.
- Deel door het vloeroppervlak (VVO)dat de makelaar opgeeft. Vraag welke meetwijze is gebruikt.
- Tel servicekosten en btw bij of buiten beschouwing, maar doe het bij alle panden gelijk.Zet ze in een eigen kolom.
De formule is: huur per m² per jaar = (maandhuur × 12 of jaarhuur) ÷ VVO.
Rekenvoorbeeld met vijf gepubliceerde vraaghuren
De cijfers komen van de aanbodpagina van VD Weerd Horecamakelaars, gelezen op 26 oktober 2026. De pagina vermeldt huurprijs en oppervlakte (VVO). Of er servicekosten en btw bovenop komen, staat niet bij de objecten. Het aanbod verandert; zie dit als een momentopname van één makelaar.
| Object | Stad | VVO | Vraaghuur zoals vermeld | Per jaar | Per m² per jaar |
|---|---|---|---|---|---|
| Jan van Scorelstraat 21 | Utrecht | 128 m² | 33.660 euro per jaar | 33.660 euro | 263 euro |
| Lomanlaan 105 | Utrecht | 166 m² | 50.000 euro per jaar | 50.000 euro | 301 euro |
| Piazza 80 | Houten | 194 m² | 55.963 euro per jaar | 55.963 euro | 288 euro |
| Weverstraat 39 | Den Burg (Texel) | 127 m² | 37.800 euro per jaar | 37.800 euro | 298 euro |
| Noordeinde 45 | Den Haag | 59 m² | 2.324 euro per maand | 27.888 euro | 473 euro |
Afgerond op hele euro's. Het Haagse bedrag is 2.324 × 12 = 27.888, gedeeld door 59 m².
Wat leer je hieruit, en wat niet?
- Het kleinste object heeft de hoogste prijs per m². Redactionele suggestie: kleine ruimtes lijken per m² duurder, omdat een keuken, toiletten en een bar een vaste oppervlakte innemen; vijf objecten van één makelaar kunnen dat niet aantonen. Controleer het met je eigen plattegrond.
- De twee Utrechtse objecten verschillen 38 euro per m² per jaar. Een "gemiddelde Utrechtse horecahuur" uit twee panden is dus onbetrouwbaar. Vergelijk straat met straat.
- Bij sommige objecten staat ook een overnamesom voor de bedrijfsexploitatie, zoals 220.000 euro voor het object in de Jan van Scorelstraat en 35.000 euro voor het Haagse. Dat bedrag komt naast de huur, niet in plaats ervan, en is dus geen onderdeel van de huur per m².
- Vijf objecten van één makelaar vormen geen markt. Voor een echte vergelijking zoek je minstens twee bronnen per stad.
Servicekosten en btw
Vraag per pand een specificatie van de servicekosten: wat valt eronder, wat is het voorschot en wanneer wordt afgerekend. Zet het bedrag in een eigen kolom naast de kale huur.
Voor btw is de Wet op de omzetbelasting 1968 het uitgangspunt. Artikel 11 stelt de verhuur van onroerende zaken in beginsel vrij van btw. Daarop is een uitzondering: verhuur is wel belast als de huurder de ruimte gebruikt voor handelingen met een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek en verhuurder en huurder daarvoor in het schriftelijke huurcontract kiezen (of samen een verzoek bij de inspecteur doen), mits ze aan de voorwaarden in de ministeriële regeling voldoen.
Wat dat voor jou betekent, hangt af van het contract en van jouw btw-positie. Redactionele suggestie: reken bij belaste verhuur met de prijs exclusief btw als je zelf recht op aftrek hebt, en bij vrijgestelde verhuur met het bedrag dat in het contract staat. Laat dit voor je tekent controleren door een belastingadviseur.
Een marktbron lezen
Er zijn drie soorten bronnen en elk heeft een eigen waarde.
Aanbodpagina's van makelaars geven vraagprijzen per pand, zoals hierboven. Ze zijn actueel maar kunnen geen gemiddelde geven.
Marktrapporten van adviseurs geven richtingen. Cushman & Wakefield schrijft in zijn Netherlands MarketBeat Retail (kwartaalrapport Q3 2026, gelezen op 26 oktober 2026) dat vraaghuren in prime hoofdwinkelstraten van de grootste steden worden ondersteund door beperkte beschikbaarheid en concurrentie tussen huurders, terwijl in secundaire locaties en zwakke winkelcentra neerwaartse druk bestaat en verhuurders vaker concessies doen. De pagina geeft die richting in woorden; voor getallen heb je het volledige rapport nodig. Lees in zo'n rapport altijd de definitie van "prime rent", het jaar, de straat en of het winkelhuur is of horecahuur: een winkelstraathuur is niet automatisch een horecahuur.
De wet geeft een toets voor wat redelijk is. Artikel 7:303 BW laat de rechter de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over vijf jaar nemen, herleid naar het algemene prijspeil. Voor de herziening is volgens artikel 7:304 een advies van een deskundige nodig. Redactionele suggestie: maak zelf een lijst met vergelijkbare huurovereenkomsten, bijvoorbeeld via je makelaar of verhuurder. Meer over wat het huurcontract wettelijk vastlegt, staat in een horecapand beoordelen voor je tekent.
Gemeentelijke factoren die de bruikbare huur veranderen
Twee panden met dezelfde huur per m² zijn niet evenveel waard als de ene een terras mag hebben en de andere niet. Wat de gemeente bepaalt, telt mee in je rekensom.
- Terras.KVK noemt voor een terras een kostenbandbreedte van 25 tot 650 euro en schrijft dat in veel gemeenten de vergunning elk jaar moet worden vernieuwd. Rotterdam vermeldt in de Algemene legesverordening 2026 186,50 euro voor het uitbreiden van de exploitatievergunning met een tijdelijke terrasvlonder. Gebruik je gemeentegrond, dan kan precariobelasting komen: Utrecht laat die jaarlijks factureren, en ook het Culemborgse handboek noemt jaarlijkse precario.
- Openingstijden van het terras.Culemborg noemt terrastijden van 09.00 tot 24.00 uur (zondag vanaf 10.00 uur). Amsterdam noemt in zijn Horecabeleid 2025 uiterste sluitingstijden in de zomer van 01.00 uur door de week en 02.00 uur in het weekend, en in de winter 00.00 uur. Dit zijn voorbeelden, geen vaste regels: elke gemeente kiest zelf.
- Categorie horeca.Het Amsterdamse beleid deelt horeca in vier categorieën, van lichte horeca (06.00 tot 22.00 uur) tot zware horeca uitgaan (door de week 09.00 tot 04.00 uur). Redactionele suggestie: weeg de openingstijden van de categorie mee in wat je aan huur kunt dragen.
- Exploitatievergunning.In Utrecht is de vergunning persoonsgebonden en vervalt ze bij overdracht van de exploitatie (artikelen 6 en 7 van de Verordening horeca). Redactionele suggestie: reken een pand zonder zekerheid over de vergunning lager dan een pand met een bewezen vergunningspad.
Waar je de vergunningen en de gemeentelijke keuzes uitgebreider vergelijkt, staat in welke vergunningen een horecazaak nodig heeft. Welke bestemming een pand moet hebben, lees je in de bestemming van een horecapand.
Je eigen vergelijking opzetten
Maak een tabel met per pand deze kolommen: stad, adres, type horeca, VVO, huur zoals vermeld, periode, per jaar, servicekosten, btw-status, overnamesom of inventaris, terras toegestaan, horecacategorie, bron en datum van lezing. Noteer de bron en de datum bij elk getal.
Redactionele suggestie: neem per stad minstens drie panden op en laat panden weg die niet vergelijkbaar zijn in grootte of ligging. Trek pas een conclusie als het verschil tussen panden binnen een stad kleiner is dan het verschil tussen steden; in het voorbeeld hierboven was dat niet het geval.
Bronnen
- VD Weerd Horecamakelaars: aanbod horeca
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, huur van bedrijfsruimte
- Wet op de omzetbelasting 1968
- Cushman & Wakefield: Netherlands MarketBeat Retail
- KVK: deze horecavergunningen heb je nodig
- Gemeente Rotterdam: Algemene legesverordening 2026
- Gemeente Utrecht: Horecaloket
- Gemeente Utrecht: Verordening horeca
- Gemeente Culemborg: Handboek Horeca
- Gemeente Amsterdam: factsheet Horecabeleid 2025
